1가구 1 주택 양도소득세 특례는 1세대가 1 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 비과세 하는 걸 말합니다. 

이때 1주택 여부는 양도하는 시점에서 1 주택이면 되는지 양도 직전에 몇 주택이었는지 전혀 관계없다는 게 이전까지의

규정이었습니다. 

◈ 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건 강화 내용

그러나 2021년 1월 1일 이후의 양도분부터는 양도 당시 1 주택이 아니라 양도 시점으로 부터 2년 이전부터 1주택 

이여야 하는 것으로 강화됐습니다. 

- 개정분은 보유기간의 계산은 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1 주택을

보유한 날로부터 보유기간을 기산 합니다. 

◈ 일시적 2 주택인 경우 보유기간 계산 방법

이렇게 양도일 이전에 1 주택인 상태로 2년간 보유할 것으로 비과세 기준을 강화하게 되면,

이사 문제로 먼저 주택을 구입해 일시적으로 2 주택이 된 경우 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 

이는 국민들의 거주 이전의 자유를 침해할 여지도 있기 때문입니다. 

그래서 세법에는 보유기간 요건에 단서 조항을 두고 있습니다. 

일시적으로 2 주택에 해당되는 경우 해당 2 주택은 제외합니다. 

예) ㄱ, 주택은 2017.1.1일 취득해 2년 6개월 보유 거주하고 했도 했다고 가정하겠습니다. 

ㄴ, 주택은 ㄱ, 주택의 양도일 보다 약 5개월 전인 2019.2.1일에 미리 취득했는데, 2년 4개월을 보유 거주하다가

2021.6.1일 양도했다고 하겠습니다. 

단서 규정이 없다면

ㄴ, 의 양도 일은 2021.2.1일 이후로 양도일 이전 1 주택인 기간은 1년 11개월로 2년이 되지 않기 때문에 

비과세를 받을 수 없게 됩니다. 

그러나 단서 규정으로 인해 일시적 2 주택은 제외되기 때문에 ㄱ, 을 제외하고 ㄴ, 의 보유기간을 계산해야 하고

그렇게 되면 2년 4개월을 보유했었기에 ㄴ, 이 비과세 대상이 되는 겁니다. 

◈ 일시적 2 주택에 대한 단서 조항

하지만 해당 단서에 다시 단서가 추가되어 2주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 후

신규 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우는 제외하지 않습니다. 

예) 앞서 예에서 ㄴ, 을 양도하기 이전인 2021.3.1일에 ㄷ, 라는 주택을 취득했다고 다시 가정해보겠습니다.

이러한 상황을 위 단서의 단서에 대입해 보면 ㄱ,ㄴ, 주택 즉 2 주택 이상을 보유한 1세대가 ㄴ, 주택 외의 주택을 

모두 양도한 후 신규주택 ㄷ, 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우에는 ㄱ, 주택을 제외하지 않는다는 말이 됩니다.

그렇기 때문에 주택을 양도하기 전 ㄷ, 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 ㄴ, 주택의 보유기간은 ㄱ, 주택의 

양도일인 2019.7.1일부터 2021.6.1일까지 인 1년 11개월이 되어 비과세를 받을 수 없게 됩니다. 

◈ 장기보유특별공제 알아보기

장기보유특별공제는 보통 일반적으로 6~30%의 세율로 적용되는 것과 1가구 1 주택이면서 비과세 되지 않고 과세 되는 경우로 나누게 됩니다. 

예를 들어 1가구 1주택 고가 주택으로 9억 원 초과분에 대해 과세하는 경우 24~80%의 세율로 적용합니다. 

2021년 변하는 건 이런 24~80%의 세율이 적용되는 1가구 1 주택의 장기보유 특별공제율입니다. 

변경 전 에는 1가구 1 주택의 거주 여부와 상관없이 장기보유 특별공제율을 적용했습니다. 

2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주를 한 경우에만 고율의 장기보유 특별공제율을 적용합니다. 

* 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 되는 보유기간 계산

계속해서 변하는 법령으로 인해 내용을 알기 쉽지 않지만 그래도 알아야 하니 올려 봤습니다.  

2020년은 보다 구체적으로 부동산 대책을 통해 세재와 대출 청약에 대한 제도 변화가 크게 있습니다. 

큰 변화는 양도소득세 종합부동산세 및 고가주택에 대한 세금 강화이며 다주택자에 대한 취득세를 강화하였습니다.

1가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건이 돼도 9억 원 초과하는 고가주택에 대해 초과 부분에 대해 양도소득세를 내야 하는데 계산 시 장기보유 특별공제의 혜택은 세금을 줄이는 데 있습니다.

장기보유 특별 공제의 정확한 용어부터 살펴보겠습니다. 

부동산을 장기간 보유했을 때 양도소득세를 공제해주는 제도로 이를 줄여서 장 특공이라고 합니다. 

3년 이상 보유했을 때 가간에 따라 양 도착익의 일정 비율만큼 공제해주는 것을 말합니다. 

예외로는 미등기 자산, 조정대상지역의 다주택자는 해당하지 않게 됩니다. 

우선 가장 중요하게 봐야 할 부분이 보유기간이고 보유기간이 길면 길수록 공제율이 높아집니다. 

1가구 1 주택은 특례세율이 적용돼 3년 이상 보유했을 때 매년 8%씩 10년 보유 시 최대 80% 까지 절세됩니다.

☞ 보유기간 산정 은 아래와 같습니다. 

취득일로부터 양도일까지 일수를 계산하고 기준일은 잔금일과 등기일중에서 빠른 날로 합니다. 

기준일이 중요게 년수마다 공제율이 틀려지기에 일 년에 하루만 빠져도 기간별 공제율로 인해 큰 세금 차가 생길 수 있기 때문입니다. 

여기서 연 8%의 세율을 손해 보는 경우도 종종 생기기 때문에 주의가 필요합니다. 

하루 차로 양도소득세 가 큰 차이가 나기에 잔금일 정하는 것이 굉장히 중요하다 할 수 있습니다. 

예를 들어 제가 만약 2009년 11월 9일에 매입한 아파트를 2019년 11월 7일에 매매하게 되면 보유기간이 10년 이하가 됩니다.

이렇게 되면 1년이 부족한 9년이 되게 되고 이때 적용받게 되는 특별공제는 18%가 됩니다. 

만약 제가 11월 8일에 매도를 하게 되면 보유기간이 만 10년을 채우게 돼서 20%의 공제를 일반 공제율 기준으로 받게 됩니다. 

이 차 이는 무시할 수 없는 게 고가의 주택이기 때문에 %로 계산해도 수십에서 수백만 원에 차이가 있을 수 있기 때문에 하루 때문에 손해 보는 일이 없도록 꼭 숙지해두시는 게 좋습니다. 

☞ 양도소득세 계산법 알아보겠습니다. 

1단계 양도차익 계산 방법입니다. 

양도가액-취득가액-필요경비=양도차익이 됩니다.

2단계 과세표준 계산 방법입니다. 

양도차익-기본공제-장기보유 특별공제=과세표준이 됩니다. 

3단계 양도소득세 계산방법입니다. 

과세표준*세율=양도소득세입니다. 

예외론 조정대상지역 다주택자, 미등기자 산은 장기보유 특별공제 적용에서 제외됩니다. 

☞아래는 장기보유특별공제 세율표입니다.

☞ 고가주택의 장기보유 특별공제부터 알아보겠습니다. 

고개 주택은 9억 원을 넘는 시세의 주택을 말합니다. 

-변한 세법으론 2년 이상 거주하지 않은 고가주택의 거주자는 연 8%가 아닌 연 2%로 줄어듭니다. 

-전엔 10년 이상 보유 시 80%의 공제를 받았는데 이제는 15년을 보유 시 30%까지 공제받게 됩니다. 

-2년 미만 거주 시 일반 장기 특별공제 15년 최대 30%를 적용하게 되는데 연 2%씩 최대 15년으로 계산됩니다. 

☞1 주택일 때는 3년부터 계산해 해마다 8%의 세율을 더해 계산하시면 됩니다. 

5년일 때 계산은 5*8=40%입니다. 

10년일 때 계산은 10*8=80% 이런 식으로 계산하시면 됩니다. 

2 주택 이상인 경우는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 15년간 최대 30%의 공제율이 적용됩니다. 

조정지역 소재 주택으로 주 과세 대상이면 장기보유 특별공제 적용이 되지 않습니다. 

2021년 내년부터는- 현재 고가 1 주택자는 거주 기관과 상관없이 보유기간에 따라 80%까지 적용받지만 2021년부터는 

10년 이상 거주할 때 80%가 적용되게 거주요건을 신설한다고 합니다. 

기존에는 3년 이상 주택 보유 시 매년 8%씩 공제율이 높아졌지만 위 공제방식은 보유기간과 거주기간으로 나눠 각각 4%씩 반으로 적용받게 됩니다. 

예를 들면 10억 원에 집을 매입해 20억 원에 매도했다면 10년간 보유하고 그중 5년 거주면 현재 적용받는 장기보유 특별공제의 공제율은 80%가 되고 납부해야 하는 양도세는 22,730,000원이지만 2021년부터는 60%를 적용해 납부해야 하는 세금이 4만 원가량 늘어나게 됩니다. 

양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소됩니다. 

9억 원이 넘는 고가주택 양도 시 장기보유에 대한 특별공제 혜택이 축소됩니다. 

-예전에는 9겅원이상 고가주택 소유자들에 대해 1가구 1 주택 이면 거주 여부나 기관에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 80% 공제혜택을 부여했습니다. 

-2020년부턴 2년 이상 거주 시 해당되는 혜택이 있습니다. 

만약 제가 2년 거주를 못하면 1년 2%씩 15년 보유했다고 해도 최대 30%의 양도세만 공제가 됩니다. 

-1 주택자 장기보유 특별공제 요건에 거주기간별 공제율이 차등 적용됩니다. 

3년 이상 12%~14%입니다. 

기존엔 10년 부유한 1 주택자에겐 양도세 산정 시 9억 원 초과 양도차익 80% 공제해줬는데 2020년부터는 10년 이상 보유하더라도 실제 입주해서 살지 않는다면 혜택이 절반으로 줄어들게 됩니다.