1가구 1주택 양도소득세, 비과세, 장기보유특별공제 알아봤습니다.

1가구 1 주택 양도소득세 특례는 1세대가 1 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 비과세 하는 걸 말합니다. 

이때 1주택 여부는 양도하는 시점에서 1 주택이면 되는지 양도 직전에 몇 주택이었는지 전혀 관계없다는 게 이전까지의

규정이었습니다. 

 

◈ 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건 강화 내용

그러나 2021년 1월 1일 이후의 양도분부터는 양도 당시 1 주택이 아니라 양도 시점으로 부터 2년 이전부터 1주택 

이여야 하는 것으로 강화됐습니다. 

- 개정분은 보유기간의 계산은 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1 주택을

보유한 날로부터 보유기간을 기산 합니다. 

◈ 일시적 2 주택인 경우 보유기간 계산 방법

이렇게 양도일 이전에 1 주택인 상태로 2년간 보유할 것으로 비과세 기준을 강화하게 되면,

이사 문제로 먼저 주택을 구입해 일시적으로 2 주택이 된 경우 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 

이는 국민들의 거주 이전의 자유를 침해할 여지도 있기 때문입니다. 

 

그래서 세법에는 보유기간 요건에 단서 조항을 두고 있습니다. 

일시적으로 2 주택에 해당되는 경우 해당 2 주택은 제외합니다. 

예) ㄱ, 주택은 2017.1.1일 취득해 2년 6개월 보유 거주하고 했도 했다고 가정하겠습니다. 

ㄴ, 주택은 ㄱ, 주택의 양도일 보다 약 5개월 전인 2019.2.1일에 미리 취득했는데, 2년 4개월을 보유 거주하다가

2021.6.1일 양도했다고 하겠습니다. 

 

단서 규정이 없다면

ㄴ, 의 양도 일은 2021.2.1일 이후로 양도일 이전 1 주택인 기간은 1년 11개월로 2년이 되지 않기 때문에 

비과세를 받을 수 없게 됩니다. 

그러나 단서 규정으로 인해 일시적 2 주택은 제외되기 때문에 ㄱ, 을 제외하고 ㄴ, 의 보유기간을 계산해야 하고

그렇게 되면 2년 4개월을 보유했었기에 ㄴ, 이 비과세 대상이 되는 겁니다. 

 

◈ 일시적 2 주택에 대한 단서 조항

하지만 해당 단서에 다시 단서가 추가되어 2주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 후

신규 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우는 제외하지 않습니다. 

예) 앞서 예에서 ㄴ, 을 양도하기 이전인 2021.3.1일에 ㄷ, 라는 주택을 취득했다고 다시 가정해보겠습니다.

이러한 상황을 위 단서의 단서에 대입해 보면 ㄱ,ㄴ, 주택 즉 2 주택 이상을 보유한 1세대가 ㄴ, 주택 외의 주택을 

모두 양도한 후 신규주택 ㄷ, 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우에는 ㄱ, 주택을 제외하지 않는다는 말이 됩니다.

 

그렇기 때문에 주택을 양도하기 전 ㄷ, 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 ㄴ, 주택의 보유기간은 ㄱ, 주택의 

양도일인 2019.7.1일부터 2021.6.1일까지 인 1년 11개월이 되어 비과세를 받을 수 없게 됩니다. 

 

◈ 장기보유특별공제 알아보기

장기보유특별공제는 보통 일반적으로 6~30%의 세율로 적용되는 것과 1가구 1 주택이면서 비과세 되지 않고 과세 되는 경우로 나누게 됩니다. 

예를 들어 1가구 1주택 고가 주택으로 9억 원 초과분에 대해 과세하는 경우 24~80%의 세율로 적용합니다. 

2021년 변하는 건 이런 24~80%의 세율이 적용되는 1가구 1 주택의 장기보유 특별공제율입니다. 

변경 전 에는 1가구 1 주택의 거주 여부와 상관없이 장기보유 특별공제율을 적용했습니다. 

2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주를 한 경우에만 고율의 장기보유 특별공제율을 적용합니다. 

 

* 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 되는 보유기간 계산

계속해서 변하는 법령으로 인해 내용을 알기 쉽지 않지만 그래도 알아야 하니 올려 봤습니다.