조정대상지역 대출규제 LTV변화 알아봤습니다.

조정대상지역에 대해 알아보겠습니다. 

조정대상지역을 간단하게 설명하면 주택 가격 상승률이 물가 상승률에 비해 2배 이상 이거나 청약 경쟁률이 5대 1인 지역을 말하며 지정이 되면 주택 담보대출받을 때 LTV, DTI의 제한을 받게 됩니다. 

또한 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에도 규제를 받게 됩니다. 

부동산 시장의 과열을 막고자 정부에서 주택법에 근거해 지정하는 지역입니다. 

조정대상지역 지정시 담보인정비율 LTV이 60%, 총부채상환비율 DTI가 50%로 제한됩니다. 

다주택자 양도소득세 증가와 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 에 강도 높은 규제를 받게 됩니다. 

국토교통부가 2019년 11월6일 경기도 고양, 남양주시의 일부 지역을 제외한 권역과 부산 3개 구 수영구, 동래구, 해운대구 전체를 조정대상지역에서 해제하면서 2019년 11월 기준 대상지역은 40개 지역에서 39개 지역으로 됐습니다. 

서울 25개 구 전역 구와 과천, 성남, 하남, 남양주 일부 지역, 고양, 광명, 구리, 동탄 2, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달구, 용인 수지구, 기흥, 세종 등이 이에 속합니다. 

 

조정대상지역에서 해제시 1순위 청약자격 완화, 분양권 전매 제한이 6개월 단축됩니다. 

분양권 양도세 중과도 기간별로 일반과세로 바뀌고 주택 담배 대출비율이 기존 60%에서 70%로 변하고 총부채상환비율은50% 에서 60% 완화가 됩니다.

20년 2월 20일 대책은 이번 정부의 19번째 대책으로 추가 조정대상지역 발표와 더불어 대출규제가 한층 강화됐습니다. 

☞ 2.20부동산대책 주요 내용 살펴 보겠습니다. 

조정대상지역 주택담보대출 규제가 강화되었습니다. 

-LTV 60%: 시가 9억 원 이하분 50%, 초과분 30%입니다. 

-사업자(임대, 매매업자 제외)의 주택구입 목적 주택담보대출 금지입니다. 

-1 주택자(2년 내 신규 주택 전입 의무) 실수요 요건이 강화되었습니다. 

조정대상지역 추가지정 지역입니다. 

-경기 수원영통, 권선, 장안, 안양 만안, 이와이 포함되었습니다. 

9억 원 초과분에 대해서 30% 낮추는 방식으로 대출을 강화된 겁니다. 

 

☞ 조정대상 지역으로 선정 시 변화는 것들 알아봤습니다. 

-주택담보대출비율 LTV, 총부채상환비율 DTI 등 대출규제가 강화됩니다. 

-2 주택자의 경우 10% 포인트, 3 주택자 20% 포인트 양도세가 중과됩니다. 

-분양권은 6개월부터 입주 시까지 전매 제한됩니다. 

 

☞ 조정대상지역은 집값이 과열되었거나 우려가 있는 지역을 정해 규제를 하는 제도입니다. 

2.20 대책으로 기존 일률적 60% 정용하 던 조정대상지역의 주택담보대출 비율은 9억 원 이하분 50%, 9억 원 초과분은 30%로 낮아집니다. 

-단 실수요자를 위해 내 집 마련 지원 상품인 보금자리론 및 디딤돌 대출의 주택담보비율은 기존대로 70% 유지됩니다. 

-조정대상지역 내 1 주택 세대는 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로 주택담보대출이 가능했었지만 이젠 신규 주택 전입도 의무화되었습니다. 

-기존 투기지역, 투기과열지구에 적용하고 있는 주택구입 목적의 사업자(주택 매매업, 주택임대업은 예외) 대출금 지도   조정대상지역으로 확대됩니다. 

☞ 조정대상지역의 대출규제에 대해 알아보겠습니다. 

조정대상지역:지정 시엔 주택담보대출비율 LTV가 50%로 제한되며 총부채상환비율 DTI가 50%로 적용됩니다. 

투기과열지구: 주택담보대출 비유, 충 부채상환비율(LTV, DTI) 둘 다 40%로 제한되며 15억 원 초과 아파트는 주택담보대출이 금지되며 분양가 상한제 대상지역으로 지정될 수도 있습니다. 

-2.20 대책으로 3월 2일부터 조정대상지역 내 주담대에 대해 시가 9억 원 이하는 50%, 9억원 이상은 30% 적용됩니다.

이는 주택 가격 구간별로 LTV 규제비율을 차등 적용됩니다.

 

앞으로 조정대상지역 내 시가 10억 원에 주택을 매입 시 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 8천만으로 낮아집니다. 

9억 원분에 대해선 50%인 4억 5천만 원, 1억 원 분에 대해선 30%인 3천만 원을 적용해 차등 적용합니다. 

 

☞반대로 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되며 분양권 전매제한도 6개월로 단축 시행됩니다. 

-분양권 양도세 중과(일괄 50%) 도 기간별 일반과세로 바뀌게 됩니다. 

-1가구 1 주택 비과세 조건도 실거주 기존 2년에서 2년 이상 보유로 완화됩니다. 

-대출 조건도 주택담보대출비율 LTV 60%에서 70%로, 총부채상환비율 DTI 50% 에서 60% 로 상향 조정됩니다.

 

☞ DTI (Devt To Income) 총부채상환비율 알아봅니다. 

-금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율을 뜻합니다. 

-대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않게 제한하기 위해 실시입니다. 

-예를 들자며 연간 소득이 5천만 원 일 때 DTI를 40%로 설정하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2천만 원을 초과하지 않게 대출규모를 제한하는 겁니다. 

 

사실 저는 지금 살고 있는 집에서 앞으로도 쭉 살 것 같아서 이러한 조치들이 체감되진 않지만 바라는 건 서민들 위주의 정책이었으면 좋겠고 또 앞으로 나올 정책들 또한 서민을 위한 정책이였으면 좋겠다 라는 생각을 하게 됩니다. 

이 글을 투기의 목적이 아닌 정보를 위해서 읽어주셨으면 하는 바람으로 몇 글자 적어 봤습니다.