장기보유특별공제 및 양도소득세 공제율 알아봤습니다.

2020년은 보다 구체적으로 부동산 대책을 통해 세재와 대출 청약에 대한 제도 변화가 크게 있습니다. 

큰 변화는 양도소득세 종합부동산세 및 고가주택에 대한 세금 강화이며 다주택자에 대한 취득세를 강화하였습니다.

1가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건이 돼도 9억 원 초과하는 고가주택에 대해 초과 부분에 대해 양도소득세를 내야 하는데 계산 시 장기보유 특별공제의 혜택은 세금을 줄이는 데 있습니다.

 

장기보유 특별 공제의 정확한 용어부터 살펴보겠습니다. 

부동산을 장기간 보유했을 때 양도소득세를 공제해주는 제도로 이를 줄여서 장 특공이라고 합니다. 

3년 이상 보유했을 때 가간에 따라 양 도착익의 일정 비율만큼 공제해주는 것을 말합니다. 

예외로는 미등기 자산, 조정대상지역의 다주택자는 해당하지 않게 됩니다. 

 

우선 가장 중요하게 봐야 할 부분이 보유기간이고 보유기간이 길면 길수록 공제율이 높아집니다. 

1가구 1 주택은 특례세율이 적용돼 3년 이상 보유했을 때 매년 8%씩 10년 보유 시 최대 80% 까지 절세됩니다.

☞ 보유기간 산정 은 아래와 같습니다. 

취득일로부터 양도일까지 일수를 계산하고 기준일은 잔금일과 등기일중에서 빠른 날로 합니다. 

기준일이 중요게 년수마다 공제율이 틀려지기에 일 년에 하루만 빠져도 기간별 공제율로 인해 큰 세금 차가 생길 수 있기 때문입니다. 

여기서 연 8%의 세율을 손해 보는 경우도 종종 생기기 때문에 주의가 필요합니다. 

하루 차로 양도소득세 가 큰 차이가 나기에 잔금일 정하는 것이 굉장히 중요하다 할 수 있습니다. 

예를 들어 제가 만약 2009년 11월 9일에 매입한 아파트를 2019년 11월 7일에 매매하게 되면 보유기간이 10년 이하가 됩니다.

이렇게 되면 1년이 부족한 9년이 되게 되고 이때 적용받게 되는 특별공제는 18%가 됩니다. 

만약 제가 11월 8일에 매도를 하게 되면 보유기간이 만 10년을 채우게 돼서 20%의 공제를 일반 공제율 기준으로 받게 됩니다. 

이 차 이는 무시할 수 없는 게 고가의 주택이기 때문에 %로 계산해도 수십에서 수백만 원에 차이가 있을 수 있기 때문에 하루 때문에 손해 보는 일이 없도록 꼭 숙지해두시는 게 좋습니다. 

☞ 양도소득세 계산법 알아보겠습니다. 

1단계 양도차익 계산 방법입니다. 

양도가액-취득가액-필요경비=양도차익이 됩니다.

2단계 과세표준 계산 방법입니다. 

양도차익-기본공제-장기보유 특별공제=과세표준이 됩니다. 

3단계 양도소득세 계산방법입니다. 

과세표준*세율=양도소득세입니다. 

예외론 조정대상지역 다주택자, 미등기자 산은 장기보유 특별공제 적용에서 제외됩니다. 

 

☞아래는 장기보유특별공제 세율표입니다.

☞ 고가주택의 장기보유 특별공제부터 알아보겠습니다. 

고개 주택은 9억 원을 넘는 시세의 주택을 말합니다. 

-변한 세법으론 2년 이상 거주하지 않은 고가주택의 거주자는 연 8%가 아닌 연 2%로 줄어듭니다. 

-전엔 10년 이상 보유 시 80%의 공제를 받았는데 이제는 15년을 보유 시 30%까지 공제받게 됩니다. 

-2년 미만 거주 시 일반 장기 특별공제 15년 최대 30%를 적용하게 되는데 연 2%씩 최대 15년으로 계산됩니다. 

 

☞1 주택일 때는 3년부터 계산해 해마다 8%의 세율을 더해 계산하시면 됩니다. 

5년일 때 계산은 5*8=40%입니다. 

10년일 때 계산은 10*8=80% 이런 식으로 계산하시면 됩니다. 

2 주택 이상인 경우는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 15년간 최대 30%의 공제율이 적용됩니다. 

조정지역 소재 주택으로 주 과세 대상이면 장기보유 특별공제 적용이 되지 않습니다. 

 

2021년 내년부터는- 현재 고가 1 주택자는 거주 기관과 상관없이 보유기간에 따라 80%까지 적용받지만 2021년부터는 

10년 이상 거주할 때 80%가 적용되게 거주요건을 신설한다고 합니다. 

기존에는 3년 이상 주택 보유 시 매년 8%씩 공제율이 높아졌지만 위 공제방식은 보유기간과 거주기간으로 나눠 각각 4%씩 반으로 적용받게 됩니다. 

예를 들면 10억 원에 집을 매입해 20억 원에 매도했다면 10년간 보유하고 그중 5년 거주면 현재 적용받는 장기보유 특별공제의 공제율은 80%가 되고 납부해야 하는 양도세는 22,730,000원이지만 2021년부터는 60%를 적용해 납부해야 하는 세금이 4만 원가량 늘어나게 됩니다. 

양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소됩니다. 

9억 원이 넘는 고가주택 양도 시 장기보유에 대한 특별공제 혜택이 축소됩니다. 

-예전에는 9겅원이상 고가주택 소유자들에 대해 1가구 1 주택 이면 거주 여부나 기관에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 80% 공제혜택을 부여했습니다. 

-2020년부턴 2년 이상 거주 시 해당되는 혜택이 있습니다. 

만약 제가 2년 거주를 못하면 1년 2%씩 15년 보유했다고 해도 최대 30%의 양도세만 공제가 됩니다. 

-1 주택자 장기보유 특별공제 요건에 거주기간별 공제율이 차등 적용됩니다. 

3년 이상 12%~14%입니다. 

기존엔 10년 부유한 1 주택자에겐 양도세 산정 시 9억 원 초과 양도차익 80% 공제해줬는데 2020년부터는 10년 이상 보유하더라도 실제 입주해서 살지 않는다면 혜택이 절반으로 줄어들게 됩니다.