종합부동산세 양도소득세 취득세 등에 관해 8월 3일 이후 큰 폭으로 상승이 되었습니다. 

입이 벌어질 만큼의 높아진 세금 부과로 집을 사기도 부담스럽고 팔기도 부담스럽고 보유자 체도 부담스러워졌습니다.

이번 정책이 시행됨에 따라 부동산 시장을 관망을 해봐야 하겠지만 서민들이 부담스러워 진건 사실인 듯합니다. 

양도소득세는 내년 6월 2일 양도분부터 종부세는 내년 12월 분부터 적용된다 합니다. 

◈ 2 주택 이상이 증여 취득세 3.5%→12% 로 상향되었습니다. 

기존엔 3 주택 까진 주택 가액에 따라 취득세율이 1%~3% 였습니다. 

이번 개편안부터는 2 주택은 8%로 3 주택과 법인사업장은 12%로 취득세가 상향되었습니다. 

1 주택의 세율은 기존과 같습니다. 

(단위:원)

아파트 한 채를 소유한 사람이 조정대상지역 내에 10억 아파트 한채 85㎡ 이하를 추가 매입 시 기존 3,300만 원 에서 8,800만 원(지방 교육세)으로 2.7배 정도 오르게 됩니다. 

추가 매입하는 아파트 85㎡ 이상이면 농어촌 특별세가 추가 과세되어 취득세 3,500만 원→9,000만 원으로 상향됩니다.

2 주택 이상 소유한 사람이 주택 한 채를 가족 중 누군가에게 증여해도 취득세 부담이 높아집니다. 

조정대상 지역 내 3억 이상 주택 증여 시 취득세율이 3.5%→12%로 상향됩니다. 

예시) 10억 아파트를 자녀에게 증여하면 자녀가 부담해야 하는 취득세는 3,800→1억 3,200만 원으로 상향됩니다. 

◈ 공시가 10억 원 종합부동산세 과세는 28만 원에서 90만 원으로 상향되었습니다. 

개편 내용을 들여다보면 내년부터 높은 세율이 적용되면서 부담이 가중되었습니다. 

1 주택 자에 대한 종합부동산 세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 두배 정도 가까이 상향되었습니다. 

공시 가격 10억 주택을 단독 명의로 보유한 사람은 내년 공시 가격이 20% 오르게 되면서 종합부동산세 인상과 공정시장가액 비율 상승에 따라 종합부동산세가 2020년 28만 원 에서 2021년 90만 원(공제 미적용 시)으로 3배 이상 오르게 됩니다. 

재산세 포함하면 보유세는 324만 원에서 21년 426만 원이 과세됩니다. 

공시 가격 15억 은 20년 201만 원 에서 21년 431만 원으로 상향됩니다. 

공시 가격 20억 은 20년 555만 원 에서 21년 1,057만 원으로 상향됩니다. 

조정대상지역 내 10억 아파트 두채 단독으로 보유한 사람은 20% 상승 시 종합부동산세가 20년 1,298만 원 에서 21년 4,363만 원으로 236%로 상향되고 재산세 포함 시 보유세 부담은 20년 1,890만 원 에서 내년 5,105만 원으로 상향됩니다.

◈ 1년 미만 보유 2억 차익 때 양도소득세입니다. 

주택 단기 보유자나 다주택자가 집을 매매할 때에 양도소득세 부담이 크게 오르게 됩니다. 

조정지 역대 상내 2 주택을 보유한 사람의 양도세 중과세율(소득세 기본세율에 더 해지는 세율)이 10% 에서 20%로 오르게 되며 3 주택 이상인 경우엔 20% 에서 30%로 상향됩니다. 

2년 미만 보유 주택도 양도소득세가 큰 폭으로 상향됩니다. 

1년 미만 보유 주택은 양도소득세율이 40%에서 70% 로 오르게 됩니다. 

1~2년 보유 주택은 60%의 세율을 적용받게 됩니다. 

1 주택자가 10억에 주택을 매입하면서 1년 미만 보유하고 12억에 매매하면 2억에 차익이 발생하는데 21년 6월 1일 이전에 판매하면 양도세가 7,900만 원을 내게 됩니다. 

21년 6월 2일 이후 매매하면 1억 3,825만 원으로 대폭 상향됩니다. 

2020년은 보다 구체적으로 부동산 대책을 통해 세재와 대출 청약에 대한 제도 변화가 크게 있습니다. 

큰 변화는 양도소득세 종합부동산세 및 고가주택에 대한 세금 강화이며 다주택자에 대한 취득세를 강화하였습니다.

1가구 1 주택 양도소득세 비과세 조건이 돼도 9억 원 초과하는 고가주택에 대해 초과 부분에 대해 양도소득세를 내야 하는데 계산 시 장기보유 특별공제의 혜택은 세금을 줄이는 데 있습니다.

장기보유 특별 공제의 정확한 용어부터 살펴보겠습니다. 

부동산을 장기간 보유했을 때 양도소득세를 공제해주는 제도로 이를 줄여서 장 특공이라고 합니다. 

3년 이상 보유했을 때 가간에 따라 양 도착익의 일정 비율만큼 공제해주는 것을 말합니다. 

예외로는 미등기 자산, 조정대상지역의 다주택자는 해당하지 않게 됩니다. 

우선 가장 중요하게 봐야 할 부분이 보유기간이고 보유기간이 길면 길수록 공제율이 높아집니다. 

1가구 1 주택은 특례세율이 적용돼 3년 이상 보유했을 때 매년 8%씩 10년 보유 시 최대 80% 까지 절세됩니다.

☞ 보유기간 산정 은 아래와 같습니다. 

취득일로부터 양도일까지 일수를 계산하고 기준일은 잔금일과 등기일중에서 빠른 날로 합니다. 

기준일이 중요게 년수마다 공제율이 틀려지기에 일 년에 하루만 빠져도 기간별 공제율로 인해 큰 세금 차가 생길 수 있기 때문입니다. 

여기서 연 8%의 세율을 손해 보는 경우도 종종 생기기 때문에 주의가 필요합니다. 

하루 차로 양도소득세 가 큰 차이가 나기에 잔금일 정하는 것이 굉장히 중요하다 할 수 있습니다. 

예를 들어 제가 만약 2009년 11월 9일에 매입한 아파트를 2019년 11월 7일에 매매하게 되면 보유기간이 10년 이하가 됩니다.

이렇게 되면 1년이 부족한 9년이 되게 되고 이때 적용받게 되는 특별공제는 18%가 됩니다. 

만약 제가 11월 8일에 매도를 하게 되면 보유기간이 만 10년을 채우게 돼서 20%의 공제를 일반 공제율 기준으로 받게 됩니다. 

이 차 이는 무시할 수 없는 게 고가의 주택이기 때문에 %로 계산해도 수십에서 수백만 원에 차이가 있을 수 있기 때문에 하루 때문에 손해 보는 일이 없도록 꼭 숙지해두시는 게 좋습니다. 

☞ 양도소득세 계산법 알아보겠습니다. 

1단계 양도차익 계산 방법입니다. 

양도가액-취득가액-필요경비=양도차익이 됩니다.

2단계 과세표준 계산 방법입니다. 

양도차익-기본공제-장기보유 특별공제=과세표준이 됩니다. 

3단계 양도소득세 계산방법입니다. 

과세표준*세율=양도소득세입니다. 

예외론 조정대상지역 다주택자, 미등기자 산은 장기보유 특별공제 적용에서 제외됩니다. 

☞아래는 장기보유특별공제 세율표입니다.

☞ 고가주택의 장기보유 특별공제부터 알아보겠습니다. 

고개 주택은 9억 원을 넘는 시세의 주택을 말합니다. 

-변한 세법으론 2년 이상 거주하지 않은 고가주택의 거주자는 연 8%가 아닌 연 2%로 줄어듭니다. 

-전엔 10년 이상 보유 시 80%의 공제를 받았는데 이제는 15년을 보유 시 30%까지 공제받게 됩니다. 

-2년 미만 거주 시 일반 장기 특별공제 15년 최대 30%를 적용하게 되는데 연 2%씩 최대 15년으로 계산됩니다. 

☞1 주택일 때는 3년부터 계산해 해마다 8%의 세율을 더해 계산하시면 됩니다. 

5년일 때 계산은 5*8=40%입니다. 

10년일 때 계산은 10*8=80% 이런 식으로 계산하시면 됩니다. 

2 주택 이상인 경우는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 15년간 최대 30%의 공제율이 적용됩니다. 

조정지역 소재 주택으로 주 과세 대상이면 장기보유 특별공제 적용이 되지 않습니다. 

2021년 내년부터는- 현재 고가 1 주택자는 거주 기관과 상관없이 보유기간에 따라 80%까지 적용받지만 2021년부터는 

10년 이상 거주할 때 80%가 적용되게 거주요건을 신설한다고 합니다. 

기존에는 3년 이상 주택 보유 시 매년 8%씩 공제율이 높아졌지만 위 공제방식은 보유기간과 거주기간으로 나눠 각각 4%씩 반으로 적용받게 됩니다. 

예를 들면 10억 원에 집을 매입해 20억 원에 매도했다면 10년간 보유하고 그중 5년 거주면 현재 적용받는 장기보유 특별공제의 공제율은 80%가 되고 납부해야 하는 양도세는 22,730,000원이지만 2021년부터는 60%를 적용해 납부해야 하는 세금이 4만 원가량 늘어나게 됩니다. 

양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소됩니다. 

9억 원이 넘는 고가주택 양도 시 장기보유에 대한 특별공제 혜택이 축소됩니다. 

-예전에는 9겅원이상 고가주택 소유자들에 대해 1가구 1 주택 이면 거주 여부나 기관에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 80% 공제혜택을 부여했습니다. 

-2020년부턴 2년 이상 거주 시 해당되는 혜택이 있습니다. 

만약 제가 2년 거주를 못하면 1년 2%씩 15년 보유했다고 해도 최대 30%의 양도세만 공제가 됩니다. 

-1 주택자 장기보유 특별공제 요건에 거주기간별 공제율이 차등 적용됩니다. 

3년 이상 12%~14%입니다. 

기존엔 10년 부유한 1 주택자에겐 양도세 산정 시 9억 원 초과 양도차익 80% 공제해줬는데 2020년부터는 10년 이상 보유하더라도 실제 입주해서 살지 않는다면 혜택이 절반으로 줄어들게 됩니다. 

부동산에 관심이 있는 분이시라면 양도소득세율에 항상 관심이 있을 겁니다. 

이는 세율이 자주 바뀌다 보니 공인 중개사 뿐만아니라 세무사 분들도 두 손 두 발 드는 경우가 허다합니다. 

세금에 대해서는 누구나 존재만으로도 어렵다고 생각이 드는건 어쩔 수 없는 사실입니다. 

그런데 막상 깊숙히 들여다보면 아무것도 아닌 경우도 많습니다. 

양도소득세는 말그대로 나의 자산을 다른 누군가에게 양도한다라는 말입니다. 

권리를 가지고 있는 토지나 건물, 분양권 주식 자동차 등 내 자산을 누군가에게 양도하면서 생기는 수익에 대해

세금을 고지하게 되고 그걸 양도소득세라고 합니다. 

우선 양도소득세 계산하기 전에 어떤 방식으로 계산되는지 알아보겠습니다. 

위에서 보시면 아파트를 3억에 사서 4억에 매매했을 때 1억 원에 차익이 생겼는데 이때 1억 원이 양도소득세 과세대상 금액이 되는 겁니다. 

아래 표를 보시면 쉽게 이해가 될겁니다. 

1천2백만 원 이하 과세세표준이 산출됐을 때 세율 구간이 6%로 적당하다고 생각이 들지만 5억 원이 넘어가면 무료 42%의 세율이 적용됩니다. 

딱 보면 입이 벌어질 만도 한데 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 

누진공제액을 제외한건 아닙니다. 과세표준*세율을 곱하고 누진공제액을 차감한 수치가 최종 양도소득세 계산됩니다. 

사실 위에 표를 보고도 이해가 쉽지 않은분들 계실 겁니다. 

저 또한 완전히 다른 업종에서 일하다 보니 과세표준이 뭔지 양도소득세가 뭔지 자세히 모릅니다. 

이런 거 저런 거 모르셔도 괜찮습니다. 

요즘은 어떠한 계산이든 포털에서 검색만 하면 아래와 같이 간단하게 계산할 수 있는 계산기가 있으니 

모르셔도 괜찮습니다. 

위에 양식을 보시고 그대 따라서 양도일자 취득일자 실지양도가액, 실지 취득가액, 필요경비까지 넣어주시면 계산기가 알아서 계산해 줍니다. 홈택스에 들어가셔서 양도소득세 계산기 검색 후에 계산하시면 됩니다. 

양도소득세 비과세 조건 입니다. 

-1세대 1 주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 비과세 대상입니다. 

혹 양도 당시 거래 액이 9억 원 이하이며, 2017년 8월 3일 이후 취득한 지정 지역의 경우 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다. 

-1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우 양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분에 대한 양도차익 부분만 과세 대상입니다. 

-예전에는 조정 대상 지역 안에 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 매매할경우 1 주택자로 판단해 비과세 대상이었지만 2019년 12월 17일 이후 새로 취득하는 주택일 땐 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에만 비과세 대상입니다. 

신규 주택에 기존 임차인이 있는경우 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시까지 연장할 수 있습니다. 

-임대 사업자로 등록한 경우엔 거주 기간 제한 없이 비과세 혜택을 받았었는데 2019년 12월17일 부터 조정 대상 지역 내에 새로 임대 등록을 한 주택도 거주 2년을 충족해야지만 1가구 1 주택 비과세 혜택 대상에 포함됩니다. 

2020년 양도소득세 신고 기간은 2개로 나눠지는데 예정신고일과 확정 신고일입니다. 

예정 신고는 타인에게 양도한 날이 속하는 그달의 마지막 일에서 2개월 이내 입니다. 

만약 5월 3일에 양도를 하셨다면 7월 말 까지입니다.

확정신고는 개월로 따지는 게 아니라 년으로 보시면 됩니다.