다주택자 양도소득세 중과 알아봤습니다.

다주택자 양도소득세 중과는 세금을 더 많이 걷는다는 말이며 중과세라고도 부릅니다. 

중과세를 이해하기 위해선 우선 양도소득세 세율과 계산 방법에 대한 이해가 필요하기에 이를 알아보도록 하겠습니다. 

양도세는 주택 양도 시 이익금에 따른 일정 부분을 세금으로 내는 건데 만약 이익이 발생하지 않으면 세금도 없습니다.

 

⊙ 일시적 2 주택자 비과세 특례 알아보겠습니다. 

 

-대한민국에 1 주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우 비과세 조건을 갖춘 기존 주택에 대한 양도소득세를 비과세 해주는 세법입니다. 

-비과세를 위한 세법에서 만족시켜야 하는 조건으론 기존 주택을 취득일로부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득해야 합니다. 

-그렇게 2 주택이 된 날로 3년 이내 2년 이상 보유(거주) 한 기존 주택을 양동 하면 비과세 조건을 만족시키게 됩니다. 

-조정대상 지역은 2년 보유 요건에서 2년 거주 요건이 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 강화되었습니다. 

※ 조정대상지역에서 해제되어도 주택의 취득 당시에 조정대상지역이었다면 2년 보유가 아닌 2년 거주 요건을 만족해야 비과세 혜택을 받게 됩니다. 

2년 거주 조건과 함께 생긴 게 중과세인데 아래 표는 8.2 대책 중에서 양도세 중과에 대한 내용 일부를 가져왔습니다. 

 

양도소득세 강화 (조정대상지역에 적용)
- 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유 특별공제 배제 * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권을 포함
2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제 *현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제
다주택자에게 적용되는 양도세율
구분	2주택자	3주택자 이상
현행	양도차익에 따라 기본세율(6~40%) 적용
갱정	기본세율+10%P	기본세율+20%P

본문 상단에 조정대상지역에 적용이라고 나와 있습니다. 

 

2 주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세는 중과, 장기보유 특별 공제의 적용을 배제한다는 내용과 그아래 적용하는 세율을 보면 기본 세율에 2 주택자는 +10%, 3 주택 이상은 +20%의 세율을 더해 과세하는 내용입니다. 

 

양 도 소 득 세 율표

과세표준	세율	누진공제	계산법	가산세율
1,200만원 이하	6%		과세 표준금액*6%	조정지역일 경우  2주택 이상+10% 3주택 이상+20%
1,200만원 초과~ 4,600만원 이하	15%	108만원	과세표준금액*15%-108만원
4,600만원 초과~ 8,800만원 이하	24%	522만원	과세표준금액*24%-522만원
8,800만원 초과~ 1억 5천 만원 이하	35%	1,490만원	과세표준금액*35%-1,490만원
1억 5천 만원 초과~ 3억원 이하	38%	1,940만원	과세표준금액*38%-1,940만원
3억원 초과~ 5억원 이하	40%	2,540만원	과세표준금액*40%-2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원	과세표준금액*42%-3,540

주택 처분 시 시세차익을 8,000만 원이라고 가정 시 양도세율은 4,600~8,800만 원 이하 구간에 속하여 24%가 되며 

8,000만 원*24%=1,920만 원입니다. 

 

조정지역의 2 주택은 세율에 +10%, 8,000만 원*34%=2,720만 원 이 되므로 800만 원 올라갑니다. 

3 주택자 이상은 44%의 세율이 되어 3,520만 원 이 되므로 1,600만 원 중과됩니다. 

 

 

쉬이 계산을 해보니 세금 차이가 엄청나게 크게 나는 걸 알 수 있었습니다. 

장기보유 특별공제를 배제시킨다는 것도 크게 작용되는 걸 알 수 있습니다. 

 

장기보유 특별공제는 보유기간에 따라 세율을 감면해 주는 제도인데 중과세 보다 장기 특별공제 배제의 효과가 더 커 보입니다. 

 

장기보유 특별공제: 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제해 양도소득세를 계산하는 제도이며 보유기간이 길면 길수록 공제율이 높아집니다. 

2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시

-(일정가격 이하 주택) 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외) 지방 3억원 이하 주택 -(장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택 -(상속주택) 상속일로 부터 5년이 경과되지 않은 주택 -(장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택 -(근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학원, 치료 문제가 해소된후 3년 내 팔경우 -(혼인, 노부모 봉양) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택 -(일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

⊙ 다주택자의 양도소득세 중과 적용 요약해 보겠습니다. 

2 주택자가 조정대상지역 내 주택 매매할 땐 일반세율에 추가 10%가 가산되고 3 주택자는 추가 20%가 가산됩니다. 

 

세율이 추가되는 중과세뿐만 아니라 3년 이상 보유 시 적용하던 장 특공도 배제되기 에 조정대상 지역 주택을 다주택자가 매도할 때와 그렇지 않은 경우에 비해 양도소득세는 단순히 추가되는 세율 이상이 될 수 있습니다. 

 

다주택자 양도소득세 중과 적용 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정해 조정대상지역으로 지정되기 전 주택을 취득했다 해도 양도일 현재 조정대상지역에 해당하면 양도세 중과됩니다. 

 

단 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전 주택을 양도하기 위해 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 양도세가 중과되지 않습니다. 

 

새로이 개정된 2019년 12월 16일 12.16대 챙에선 2 주택 모두 조정대상 지역에 있는 경우 2 주택의 중복 보유기간이 2년에서 1년으로 단축됐습니다. 

하여 조정지역의 주택을 추가로 구매한다면 기존주택의 매매까지 계산해 신규주택을 구매하셔야 합니다.