주택임대차보호법 계약갱신 청구권, 전월세 상한제 알아봤습니다.

오늘은 임대차 3 법 계약갱신청구권, 전월세 상한제 주택임대차보호법 알아보도록 하겠습니다. 

개인적인 의견은 배제하고 사실관계만 올리겠습니다. 

주택임대차보호법 계약갱신 청구권, 전월세 상한제 도입

▣ 주택임대차보호법 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 담은 정안이 국회 본회의를 통과 하였습니다.  ☞ 정부는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 도입을 국정 과제(46번 서민이 안심하고 사는 주거환경조성)로 정하고 학계, 시민단체 등 각 계층의 의견을 폭넓게 수렴해 제도 도입을 위해 다양한 노력을 기울여 왔고 이번 국회를 통해 결과를 돌출해 냈습니다.  ☞계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할수 있는 권리로 임차인의 안심거주 기간이 2년으로 늘었습니다.  계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어나게 되었습니다.

▣ 기존 임대차계약도 소급적용됩니다. 

계약갱신 청구권

임대차 만료 6전월 전부터 1개월전 까지 계약 갱신을 요구하게 되면 임대인은 정당한 사유 없이 거절을 할수 없습니다. -2020년 6월 9일 주택임대차보호법 개정후 시행 일자인 2020년 12월 20이 이후엔 6개월 전부터 2개월 전 까지 입니다.

임차인의 계약갱신 청구권은 단 1회이고 존속기간은 2년 입니다.

☞ 정당한 사유 없이 임차인이 요구한 계약갱신 청구권 거절 시 손해배상 문제가 생길수 있으니 주의하셔야 합니다.

▣ 손해배상 산정 기준 알아봤습니다. 

손해배상 예정액중 가장 큰 금액입니다. 

 

☞ 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 3개월 분입니다. 

(전세금은 법정 전환율 5%를 적용해 월세로 전환 입니다.)

☞ 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월 단위 임대료의 2년분에 해당되는 금액입니다. 

☞ 임차인이 입은 손해액입니다. 

 

▣ 묵시적 갱신은 갱신 요구권으로 보지 않으니 주의하셔야 합니다. 

◎ 임대인의 정당한 거절 사유 알아봤습니다. 

☞ 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 때입니다. 

☞ 상호 합의에 의해 임차인에게 상당한 보상을 한 경우(이사 비용 등)입니다. 

☞ 2개의 차입액 연체(2개월 연체로 연속하지 않아도 됨)입니다. 

☞ 임차인의 과실로 파손 등의 사유입니다. 

☞ 임대인의 동의 없이 전대한 경우(전전세)입니다. 

☞ 임대목적 주택의 부분을 철거, 재건축할 경우(임대차 계약 시 구체적인 사항을 임차인에게 고지하고 계획에 따른 경우, 노후, 훼손 등으로 안전사고 등에 우려가 있는 경우 등)입니다. 

☞ 주택의 멸실로 인해 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우입니다. 

☞ 임대인이 실제 거주하려는 경우 (임대인의 직계존비속 포함)입니다. 

☞ 임차인의 의무를 현저하게 위반했거나 이어하기 어려운 중대사유 발생 시입니다. 

 

집주인 변경

1. 계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할수 있나요? ☞ 임차중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능 합니다.

2. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌었고 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신 할수 있나요? ☞ 물론 가능 합니다.

3. 법 시행 이전에 집주인이 변하고 변한 집주인이 직접 거주를 희망할땐 기존 임차인의 계약 갱신 요구를 거절 할수 있나요? ☞ 이 또한 가능 합니다.  다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절 의사표를 하셔야 합니다.

▣ 전월세 상한제 알아봤습니다. 

지방자치 별 조례로 별도로 정할 수 있습니다. 

임대인과 임차인의 협의를 통해 상한율 내에서 조정할 수 있습니다. 

연달아 계속해서 발표되는 정부 시행 책에 모두 어리둥절한 현실일 겁니다. 

특히 전월세 말고 집값 안정화를 위해 내놓은 부동산 정책은 돈이 많은 사람도 적은 사람도 부담을 느낄 수밖에 없기에 계속해서 변하고 있는 정책을 예의주시 하는 게 좋을 것 같습니다.