투기과열지구 대출 규제 및 양도세 알아봤습니다.

최근 6월 17일 부동산 대책이 21번째 발 표 되었는데 주요 골자는 조정대상지역과 투기과열지구 지역 확대이며 이는 투기세력 근절을 주 목표로 했습니다. 

끊임없이 나오는 부동산 대책이기에 부동산 관련 업무를 하시거나 투자가 목적이신 분들은 손해 보시는 일 없게 내용을 정확하게 알아두시고 모두 승리하시길 응원합니다. 

하여 오늘은 이번 부동산 대책에 주요 내용인 대출 규제 및 양도세 현황에 대해 알아보겠습니다. 

조정대상 지역의 주택시장 안정화
과열 지역 투기수요 유입차단	정비사업 규제정비	법인을 활용한 투기수요 근절	12.16대책 및 공급대책 후속조치
▣ 조정 대상 지정 -경기 인천, 대전, 청주 대부분 ▣ 투기과열지구 지정 -경기 인천, 대전 17개 지역 ▣ 토지거래 허가구역 지정 ▣ 거래질서 조사체계 강화 -실거래 기획조사 시행 -자금 조달 계획서 및 증빙자료제출 대상 확대 ▣ 주택 담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 -규제지역 주 담대 및 보금 자리론 실거주 요건 강화 -전세자금 대출 보증 제한 강화	▣재건축 안전진단 절차 강화 -안전진단 시. 도 관리 강화 및 보실 안전진단 제제 -2차 안전진단 현장 조사 강화 및 자문위 책임성 제고 ▣정비 사업 조합원 분양 요건 강화 투기과열지구 조정 대상 지역 에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요 ▣ 재건축 부담금 제대 개선 -재건축 부담금 본격 징수 -공시가격 현실화에 따른 공시 비율 적용 및 재건축 부담금귀속비율 조정	▣ 주택 매매, 임대 사업자대출 규제 강화 -모든 지역 개인, 법인 사업자주택 담보 대출 금지 ▣법인 등 세제 보완 -종부세율 인상 및 공제 폐지 -조정 대상 지역 신규 임대 주택 종부세 과세 -주택 양도 시 추가 세율 인상 및 장기 등록 임대도 적용 ▣ 부동산 매매업 관리 강화▣ 법인 거래 조사 강화 -법인 대상 실거래 특별 조사 -법인용 실거래 신고서식 도입,모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화	▣ 주택시장 안정화 방안(12.16) 후속 조치 -분양가 상한제 및 12.16대책관련 5개 법률 신속 개정 ▣수도권 주택 공급 기반 강화 방안(5.6) 후속 조치-공공참여 가로주택 정비 사업 1차 공모 사업 지구 선정 및2차 사업자 공모 착수(8월) -공공재 개발 시법사업 공모(9월) -오피스 상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)
부동산 대책 발표 후 시장 상황을 면밀히 살펴보고 필요한 경우 세제 금융 공급 등 근본적인 시장안정 방안 강구

확대로 다주택자 분들에겐 세금이 가중될 수밖에 없는 구조의 대책입니다. 

실거주 목적으로 주택 매입을 했던 분들에게도 대출 규제가 적용되어 불만의 목소리가 커져가는 현실입니다. 

구분	조정대상 지역 69	투기과열지구 48
서울	전 지역(16.11.3)	전 지역(17.8.3)
경기	과천, 성남, 하남, 화성(동탄2), 광명(17.6.19), 구리, 안양 동안 광교지구(18.8.28), 수원 팔달, 용인 수지 기흥(18.12.31) 수원 영통 권선 장안, 안양 만안, 의왕(20.2.21), 고양 남양주-1), 안성-2), 용인 처인구-3) 광주-4) 군표, 부천, 안산, 시흥, 오산, 평택, 양주, 의정부(20.6.19)	과천(17.8.3), 성남 분당(17.9.6), 광명 하남(18.8.28) 수원, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕 용인 수지 기흥, 화성(동탄2)
인천	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계약, 서(20.6.19)	연수, 남동, 서
대전	동, 중, 서, 유성, 대덕(20.6.19)	동, 중, 서, 유성
대구		대구 수성(17.9.6)
세종	세종(16.11.3)	세종(17.8.3)
충북	청주-5)

-1)	화도읍, 수동면 과 조안면 제외
-2)	일죽면, 죽산면 죽산리, 용설리, 매산리, 장원리, 장계리, 두현리 및 삼죽면 용월리
-3)	포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가지월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 맹리, 두창리 제외
-4)	초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외
-5)	남성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 옥산면, 강내면, 내수읍 및 북이면 제외

6.17 부동산 발표 내용엔 새로이 조정대상지역으로 바뀐 곳이 많은데 그중 지방을 보면 청주가 대표적입니다. 

이번에 청주에 방사광 가속기가 설치된다는 발표 후 가격이 올라가고 있어 투자에 관심이 있는 사람들은 관심을 가지고 있었을 텐데 이번 정책 발표로 인해 방향을 어떻게 잡아야 할지는 조금 더 시간이 지나 봐야 알 것 같습니다. 

 

조정대상지역, 투기과열지구로 지정되면 여러 가지 규제가 생기는데 먼저 양도세율 상향 장기보유 특별공제 부분도 배제되어 기분 세율은 물론 가산세까지 추가되기 때문입니다. 

그렇기 때문에 세금 부담이 높아져 일시적으로 거래가 중단되는 사태가 벌어지기도 합니다. 

정부의 부동산 대책의 주요 목적은 투기세력을 막고 실입주 분들의 부담을 줄이기 위함이라고 합니다. 

		조정대상지역	투기과열지구
금 융	가계대출	▣ 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택 담보 대출 금지 ▣ 1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택 담보대출 원칙적 금지 -(예외) 기존주택 2년(투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별겨 봉양 등 ▣ 고가주택(시가 9억원 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택 담보대출 금지 -예외조정: 무주택 세대가 구입 후 2년 내 전입, 1주택 세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시 -예외조정: 무주택 세대가 구입 후 1년 내 전입, 1주택 세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
		▣ LTV: 9억원 이하 50%, 9억 초과 30% ▣ DTI: 50%	▣ LTV: 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% ▣ DTI: 40%
	사업자대출	▣ 주택 매매업 임대업 이외 업종 사엊자의 주택 구입 목적의 주택 담보 기업 자금 대출 신규 취급 금지
		▣ LTV: 9억원 이하 50%, 9억 초과 30%	▣ LTV: 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% ▣ 개인주택 매매 입대사업자의 고가주택(시가 9억 초과)     구입 시 신규 주택 담보 대출 금지

투기과열지구 대출, 양도세를 살펴보면 투기과열지구 가계대출 LTV는 9억 이하 40%이며, 9억 초과는 20%입니다. 

15억을 초과하는 주택은 주택담보 대출을 받을 수 없게 되었습니다. 

DTI는 40%이며 주택담보 대출을 받아 매입 예정이면 6개월 이내에 전입신고 의무화입니다. 

세제    . 정비사업

▣ 다주택자 양도세 중과 장기 특별공제 배제 -2주택+10%p, 3주택+20% *다만, 20.6월 까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과  배제 장기특별공제 적용 **분양 권도 주택수에 포함 ▣ 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 - +0.2~0.8%p 추과과세 ▣ 2주택 이상 보유자 보유세 세 부담 상한 상향 - 2주택자(300%), 3주택자(300%) ▣ 일시적 2주택자의 종전 주택 양도 기간 - (기존)2년 이내 양도에서(변경) 1년 이내 신규 주택   전입 및 1년 이내 양도

▣ 재건축 조합원 지위 양도제한 - 조합 설립 인가~소유권 이전 등기 ▣ 재개발 조합원 분양권 전매 제한 - 관리처분 계획 인가~소유권 이전등기 ▣ 정비 사업 분양 재당첨 재한

재건축 조합원 자격으로 분양신청은 해당 지역에서 2년 이상 거주를 해야 합니다.

재건축 조합설립 이후 조합원의 지위를 양도할 수 없게 되었습니다. 

재개발은 관리처분 인가 시점 이후부터 분양권이 전매 금지되었습니다. 

 

분양권 매매 시 50% 양도세가 적용되며 양도 당시 무주택 세대주로 양도하는 해당 분양권 이외에 다른 분양권이나 조합원 자격을 보유하고 있지 않은 경우 및 양도한 사람이 30세 이상이거나 배우자가 있으면 예외 적용을 받을 수 있습니다.

양도세는 2 주택자는 기본세율에 10%를 중과하고 3 주택은 20% 중과입니다. 

기본세율은 과세 표준에 따라 달라지며 이는 6%~24%입니다.

또한 9억 초과 주책에 장기 특별공제가 줄어들었습니다. 

양도소득세 계산 시에 공제하던 혜택이 줄었습니다. 

매도하는 주택에서 2년 이상 실거주를 하지 않는다면 일반 장 특공 적용으로 1년 2%로 시작 15년 30% 까지 공제입니다.

전매 제한	▣ 분양권 전매제한 -1지역 소유권 이전등기 -2지역 1년 6개월 -3지역 공공택지 1년, 민간택지 6개월	▣ 주택 분양권 전매제한 -소유권 이전등기(최대 5년) -분양가 상한제 적용주택 전매 제한기간 강화 (수도권은 비투기과열 지구 대비 2년 가산)
기타	▣ 3억 이상 주택 취득시 자금조달 계획서 신고 의무화 -기존 주택 보유현황, 현금 증여 등 신고항목 확대 -투기과열지구는 9억 초과 시 증빙자료 제출

주택 분양권 전매 제한은 소유권 이전등기까지 최대 5년입니다. 

3억 이상 주택 매입 시 투기과열지구, 조정대상지역 모두 자금 조달 계획서 제출하셔야 합니다. 

기존 보유 9억 초과 주택 보유 현화에 대해 신고해야 합니다.